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转自城房前天聚会竣事后，朋侪们发了许多观后感。坐卧不宁，瞥见大家都怀着对发达的盼望，希望大展拳脚，风翔九州。

我想说几句狂欢中的冷语，夜宴中撤走羽觞。一）价值许多时候，我很迷惘。

因为我知道屋子是很是贵的。譬如说，前一阵子换新租客。我给客户添了一台50寸的彩电。电视机很是地大，简直象一架婴儿小床。

而带低音炮，丽晶画质，网络USB和无线蓝牙功效。家居品质，简直提升了一个台阶。这样一台彩电，只收了我2999元。

上次顾淳相亲，我才惊讶地发现，原来这家伙有厨师执照。听说是当年为了哄女朋侪开心，特意去考的。然后我问他在家内里做不做饭。他说，炒菜是小事，可是你要事先把这么多的质料准备好，切片整齐。

然后下锅一炒。事后又要洗碗，这实在是攻击士气，毫无成就感的一件事。

所以，越来越多的我们去到饭馆用饭。可是饭馆用饭也不贵。哪怕很不错的中餐厅，坐进去，点几个菜，结账人均也就七八十元。

你仔细算算这些盘子，碟子，仅仅让我洗碗，我就受不了。这样得出的结论，用饭也不贵。

总的来说。屋子实在是太贵了。我们很难明白。

为什么一台30kg重的，集中了今世诸多最先进科技的大彩电，只要卖你2999元。我们也很难明白，当你点上六七个菜，洗掉二十个碗碟，再加上备料，切工，大厨，卫生。饭馆还要房租灯光情况，最后才收你人均几十元钱。

相比之下，屋子为什么要这么贵！现在已经很少有人回忆。可是许多年前，早至2002~2003年时，其时傻空们有一个口号：“房价，应该只卖修建成本价。即1500元/㎡”。傻空们的口号是，屋子，不就是一堆钢筋水泥么。

就该卖水泥成本价。固然，现在已经很少有傻空这样说话了。

傻空们现在的心愿，是房价只卖“钢筋水泥”十倍价，15000/㎡，已经谢天谢地了。二）鉴今读史以鉴今。要研究上海楼市的走势，另一个方法，就是看看成熟市场，看看别人是怎样走过来的。

正譬如我们说，要研究内地都会，后发都会的房价走势，十分简朴。只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史，减去三五年，就是内地的历史。所以zhifei问我天津塘沽怎么看，我说照抄浦东新区历史就可以了。

这是一个资源投入的新城，但弱点是开盘起价就已经太高。同样原理，前天聚会之后，列位都对楼市充满了信心。试图在屋子内里挖掘出A8，A9来。

在富贵的喧嚣之中，我有时候想想，屋子，真的有价值么？我们举三个例子，美国，日本，香港。这三者其实是很差别的。美国，代表着大型的农村。地价基本没有价值。

日本，代表着中型国家。土地有稀缺，一半都会一半农村。香港，是城邦型国家（地域）。

对于美国来说，美国完全都没有房地产。房地产在美国，并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积，约莫在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。

以美国一套典型的小镇上的郊区屋子而言。售价25万美元。或许分三部门组成。其中，修建成本8万美元，地价8万美元，“修建许可”8万美元。

修建许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失败。在美国造新屋子，你必须获得左邻右舍的同意。包罗新建房的高度，颜色，修建气势派头，都有严格的限制。

这样做的效果，最终是推高了衡宇售价。但无论怎么说，我们可以瞥见的是。在美国，“房地产”是完全不稀缺的。地价和修建成本的比例，约莫是1:1如果换算成人民币的实际体验。

你可以设想成，在中海内地农村，建一幢屋子，只要25W元人民币。其中8W修建成本，8W地价，8W交给村长。

其次说日本，日本的领土面积，37万平方公里，大致相当于中国二个省。日本的房地产市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。

许多人都知道日本“房地产”怒潮。但进一步细心读阅史料的人，才会发现，这个怒潮，绝大部门都发生在东京。在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房地产价钱也不是太高。

可能只有东京1/3的价钱。和青岛也差不多。而在日本更低一级的行政区，在一些乡和镇，已泛起了无人居住的乡村。

房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。

最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家（地域）。全香港都很贵。

哪怕最偏远的元朗，屯门，现在新盘也要近100000元/㎡。这三个例子告诉我们的是什么呢：“房价和GDP，人均GDP，GDP增速无关”！！这是一个很是很是重要的结论。我们曾看到，许多人把上海，北京的房价，和美国比力。

而且问“美国的房价才卖几多”。不如抛了屋子移民。

你要和他说，“房价，和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。简朴点来说，北京和长城关外的张家口，其人均GDP经济生长水平，其实是差不多的。这二者房价差几多倍？三）房价所在第三步，我们来看看。是什么工具，支撑到北京上海房价，40000元/㎡以上的。

同样的二个兄弟都会，因为其定位差别，功效差别，其房价可以差一倍，3倍，5倍。哪怕他们的经济生长水平，GDP人均是险些一样的。较典型的，譬如东京和大阪，台北和高雄，首尔和釜山，上海和南京。

若单纯论人均GDP，上海还没有苏州高。那么，是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是焦点因素。如果这个因素不再，或者改变，上海房价就会狂跌，甚至跌到比无锡还低。

我认为是“区位度”。许多人不知道，在一个消费品市场上，只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G，Unilever，Colgate。

因为消费者可能先选第一名的品牌；他以为不满足，再选第二名的。再以为不满足，才选第三名的。

同样原理，在资本市场上，行业No.1的公司市值，通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD，苹果和HTC，新浪和网易搜狐。这其中的原理，也是一样的。一旦市场凝固玉成国性大市场，而不是分立的板块一块一块（换言之，人口全国流动）。

则只有No.1赢家通赢。No.2绝不是比例的问题，而是成指数差距的问题。约莫二年之前，GE通用电气医疗器械，招收一其中国区CEO，开出了远远高于市场价一大截的人为。

该职位，对于履历并无特别要求。仅有一点附加条件：“不得居住于上海/北京，需居住在中国其他任一都会，以便开拓二级市场”。这也正是许多跨国大型公司的计谋。

当一个公司要在亚太区步一个点，他首选的位置会是东京，或者香港（Asia excl.JP）如果他要步第二个点，又或者是中华区长得很大，他才需要在“二级都会”中挑选一个。备选的就是北京/上海。

如果他要继续再挑选，我们很难想象，有什么样的公司，会把HQ设到杭州去。除了浙江省的本土公司，或者就是业务极端依靠浙江的公司了吧。然后再进一步，如果在宁波开设一家“世界500强中心”呢。

那多数会死得很惨，成烂尾楼的。这也就是No.1的利益。即对于跨国公司阿拉伯富豪这样的大鳄来说，Great China区，他只要和No.1打交道就可以了。

只有当No.1满足不了他的需要，又或者业务增长到很大很大的情况下，才需要开始思量No.2所以，在“外来大鳄”这件事上，No.1是赚足了风头。一小我私家独享了太多的利益。这绝对不是简简朴单的比例关系。

No.1通常是No.2的十倍。北京有那么多外国使节。每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。

北京有许许多多中石油中石化中海油中国电力的总部，所以哪怕北京的人均GDP和张家口差不多。但北京的房价，可以是原绥远省首府的10倍。

四）幂定律下面，先容一个定量盘算的“幂定律”。幂定律，是混沌学科中的一条定律。

混沌学的本质，就是“没有原理”。所以幂定律没有任何原理，纯粹是一种料想，纯粹是一种履历定律。没有任何理论基础。

幂定律指的是，对于一个大型的，庞大的，有机的，正正正正反反反反负负负负反馈的系统。其博弈的最终效果，大致会形成“幂定律”：1, 1/2, 1/3， 1/4, 1/5……譬如说，在海滩礁石上的生物统计。

占统治职位的生物数量，是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍…………譬如说，美国大都会的人口，第一名的纽约，是825W，第二名洛杉矶385W，第三名芝加哥287W…………同样原理。在体育明星，和高管薪酬中，也满足幂定律。第一名明星运发动的收入，会是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍…………哪怕他们运动水平差不多。其详细的解释，是人们宁肯花10.99美元，去看一场最棒的角逐。

也不用花9.99美元，去看一场次棒的角逐。于是赢者通吃。有兴趣的读者，可以自己去找些文献。譬如：http://blog.ecocn.org/archives/656幂定律不是万能的。

如本节开卷就写的，他并不准确，只能作为估算使用。在同一个区域之中，“首位”要比第二名贵一倍。就似乎上海要比杭州贵一倍。

而在同省之中，这又是排位。“首位”杭州要比宁波再贵一倍。再到地级市内里，“宁波”要再比象山贵一倍。

虽然大家GDP都差不多的。再次重审一边，幂定律毫无依据。纯粹是一种混沌科学。

我们只想跳过来直接说我们的结论，“只有大都会，才有房地产”。五）结论我们的结论是，“只有大都会，才有房地产”。凭据我们的思考，美国，日本，香港，都是GDP靠近三万美金的成熟市场。

可是他们的房地产市场结构，完全差别。我们认为，房价，和GDP并没有太大的关系。

房价之所以凌驾于GDP之上，房价反映的，其实是一种“集聚”效应。只有当一个都会，反映出了“集聚”效应后，才会发生房地产的溢价。譬如上海杭州宁波象山，他们的经济生长水平相当，但房价是8:4:2:1.所以，上海北京的房价，就该是人为的45倍。

你如果不满足，你可以住到象山去。从现在的情况下，中国九百六十万平方公里，集聚成一其中心，似乎可能性还不大。中国暂时华北以北京为中心，华东以上海为中心。如果要去外省投资房地产，不是不行以。

但切莫照搬北京上海的例子。我们要时时刻刻记着，只有人潮集聚的地方，工业集聚的地方，屋子才气卖得凌驾1500元/㎡，发生“钢筋水泥”溢价。

否则，哪怕GDP高如日本，人口浓密如日本，越前越後，备前备后，许多土地也是空置着，屋子白送人都没人要。只有大都会，才有房地产。

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